​三四线楼市，房价开始逐渐“失控”了

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三四线城市，涨疯了

当下的楼市，分化已经成为了最大的特点。用一句话概括就是，一线顶天，三四线撑地。

北上广深房价开启了新一轮狂飙，而大多数三四线城市的房价则陷入了泥淖，动弹不得。

但是，今年三四线城市却走出了一波独立行情。

以国家统计局披露的5月份数据来看：

第一，4月份70个大中城市二手房价格环比上涨的城市有62个，3月份为66个，2月份为68个。也就是说70%的城市房价在上涨。

第二，从同比来看，70个城市中，有46个城市同比上涨，也即62%的城市新房价格至少高于一年前。

第三，70个大中城市中，新房环比上涨城市有56个，二手房环比上涨城市有66个。

其中，三线城市新房价格环比上涨城市有45个，二手房环比上涨城市有55个。

四线城市新房价格环比上涨城市有31个，二手房环比上涨城市有39个。

数据：国家统计局

可以看到，无论是新房还是二手房，无论一二三四线城市，价格上涨都成为了主流。其中三四线城市涨幅最大。

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为何三四线城市房价大涨

为何今年三四线城市房价会突然大涨？

原因不外乎以下几点：

第一，货币超发之下的通货膨胀所致。

尽管经历了2022年的全面降准和2023年的降息，但相比于普通人的收入和存款，速度仍快得多。

目前市场上的广义货币M2规模已经突破了210万亿，而2022年GDP规模才121万亿。

数据：央行

货币超发之下，贬值是必然的。这种贬值，既有对实物资产的贬值，也有对货币本身的贬值。

面对贬值，大家只能寻求更好的保值增值方式。而在诸多保值增值方式中，房地产成为最优选择。

第二，低库存之下的自然结果。

进入2023年之后，全国土地供应大幅收缩，尤其是三四线城市。

克而瑞数据显示，2023年一季度全国土地供应建面8.6亿平方米，同比减少36%，较2022年四季度环比增加6%。

2023年一季度全国土地成交建面8.48亿平方米，同比减少16%，较2022年四季度环比增加14%，较2022年一季度同比增加10%。

2023年一季度百城宅地供应建面18161万平方米，同比减少16%，较2022年四季度环比增加11%，较2022年一季度同比增加14%。

土地供应量下降，特别是三四线城市的土地供应量下降幅度非常大，导致三四线城市的库存去化周期非常长。

易居研究院披露的数据显示，到今年3月末，全国百城住宅库存量为57129万平方米，同比增长9.9%，存销比为12.9个月。

按照今年的销量速度，消化这些库存需要一年半左右的时间。

分等级来看，一线城市存销比最小，只有9.1个月。二线存销比12.4个月。三线存销比18.1个月。四线则高达26.6个月。

库存压力大，是推动三四线城市房价上涨的一大因素。

第三，棚改退场之下的填补空缺。

去年年末，国办发文，明确2022年是“收官之年”，之后将进入新的阶段——大棚改退场。

所谓棚改，简单理解就是拆除老旧危房，然后给棚户区居民盖新房。

棚改进行多年，一方面改善了棚改户居住环境，另一方面也拉动了经济增长、城市建设。因为棚改拆迁之后，会给予居民房屋补偿，还会预支未来几十年的购房贷款。

数据：财政部

根据公开资料显示，2015年棚改目标为365万套，2016年棚改目标为500万套，2017年棚改目标为580万套，2018年棚改目标为620万套。

第四，预期改变之下的投资需求入市。

去年在防控放开之后，不少人对未来的经济发展和收入增长，又重新有了预期。

在这种预期下，压抑多年的投资需求在今年年初迎来了释放。

有人可能嗤之以鼻，觉得这些人太傻太天真。去年防控放开之后，经济恢复并没有达到预期。一季度GDP增速4.5%，二季度增速6.3%，三季度增速4.3%，四季度增速4.0%。

整个2022年，全年GDP增速只有3%。

数据：国家统计局

疫情三年对民众的经济信心打击非常大，不是吼一嗓子一放开就能立刻满血复活的。

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警惕楼市泡沫风险

尽管有以上因素推动三四线城市房价上涨，但本号认为，其上涨难以持续。

逻辑很简单：

第一，产业羸弱，人口不断流失，根本托不起房价。

大多数三四线城市，产业比较羸弱，没有什么拿得出手的企业。

同时人口又在不断流失。全国2000多个县域单位中，有1300多个县域人口在50万以下，有近700个县域人口在20万以下。

人口不断流失，需求不断萎缩，这是大多数三四线城市的现状。

第二，品牌房企基本退出三四线城市，留下的都是本土小房企。而这些小房企的产品质量和物业管理水平无法与大房企相提并论。

过去一些年里，品牌房企纷纷撤离三四线城市，转向一二线热点城市。毕竟热点城市的房地产市场利润更丰厚，而且风险更小。

而三四线城市的房子，大多被本土房企接盘。这些房企在三道红线的压力下，融资能力几乎为零。能够坚持下来不暴雷，就已经不错了。

他们能够用来建设房屋的资金有限，所以很难打造出什么好房子。品质自然没法保证。

这样的房子，很难吸引到外地人前来购买。

第三，炒房客进入三四线城市，带动当地房价上涨。但炒房客最终是要获利离场的，当发现根本找不到接盘侠的时候，就会果断割肉离场。

过去几年里，很多炒房客进入三四线城市，带动了当地的房价跟涨。

但随着楼市整体进入调整周期，炒房客们发现根本找不到接盘侠。毕竟现在谁还敢轻易买房？谁还不知道未来会如何？

所以炒房客们正在加速离场。上一批离场的人成功逃离了，这一批还没逃的人，估计也要尽快逃离了。

综上来看，尽管短期内三四线城市在货币超发、库存低、预期改善等因素影响下，房价仍有继续上涨的动力，但上涨难以持续。

一旦失去这些支撑力量，三四线城市的房价会迅速回归理性。到时候被套住的炒房客们会哭死。